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Le clausole del Regolamento contrattuale limitative dei diritti dei condomini non devono essere trascritte nel rogito per essere opponibili all'acquirente

Con la clausola in rassegna la Corte d'Appello di Milano stabilisce che quando le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale impongono limitazioni chiare e specifiche ai singoli condomini (divieto di apportare modifiche alle singole proprietà), tali clausole sono opponibili anche all'acquirente se l'atto di acquisto fa rinvio al Regolamento.

Secondo la Corte d'Appello, infatti, se nell'atto d'acquisto di un immobile si fa espresso riferimento al regolamento di condominio le clausole dello stesso si presumono accettate dall'acquirente ed opponibili nei suoi confronti. (Sull'effetto vincolante delle clausole di natura contrattuale e sulle differenze con le clausole regolamentari vedasi la storica sent. Cass. civ. Sez. Unite, 30-12-1999, n. 943)

Il giudice di secondo grado ha puntualizzato che è sufficiente il semplice richiamo al regolamento di condominio contenuto nell'atto di acquisto per rendere opponibile all'appellante il divieto di apportare modifiche all'appartamento acquistato.

La decisione in commento si riporta infatti all'orientamento espresso dalla giurisprudenza di legittimità secondo cui "Le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale, che può imporre limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà purchè siano enunciate in modo chiaro ed esplicito, sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora, indipendentemente dalla trascrizione, nell'atto dell'acquisto si sia fatto riferimento al regolamento di condominio, che - seppure non inserito materialmente - deve ritenersi conosciuto o accettato in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto" (Cass. civ. Sez. II, 31-07-2009, n. 17886)

Fra l'altro, inoltre, la Corte d'Appello ha accertato che nel contratto di compravendita compariva la pattuizione "la parte acquirente si obbliga ad osservare il regolamento di condominio che dichiara di conoscere".

Dobbiamo tuttavia specificare, alla luce anche di altre pronunce sul punto, che l'approvazione del regolamento mediante il richiamo contenuto negli atti di vendita è efficace solo se tale approvazione è espressa e riferita ad un regolamento già redatto, conosciuto e perfettamente individuato (Cass. 27-3-2015 n. 6299; Cass. ord. 11-9-2014 n. 19229), non bastando evidentemente riferirsi ad un testo di "regolamento vigente" del quale non sia possibile reperire gli estremi di redazione e provenienza.

 

 

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